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물건 개요
물건번호 2021타경33096 김포 청송마을 2회 유찰되어 감정가7.9억에 최저가 3.9억. 49% 시작가입니다.
지역 호재
청송마을은 김포 골드라인에 딱붙어 있습니다. 그리고 이 곳은 GTX-D 역사 예정지입니다. 가격이 하락하더라도 어느정도 받쳐줄 호재로 보이네요
이 외에 개별 상품성 분석은 패스하고 권리분석으로 넘어갑니다.
권리분석
말소기준권리는 2015.02.27에 설정된 중소기업은행 5억짜리 근저당이네요.
임차인은 2011.7.15에 전입된 1.7억이 인수해야 할 금액으로 보이네요. 특이사항으로는 임차인이 소유자와는 형제관계로 확인되었네요
문건송달내역을 보면 채권자가 임차인배당배제를 한 기록도 있네요. 임차인은 그에대한 보정서를 제출한 상태입니다. 마지막으로 대상은 기록되어 있지 않지만 2022.06.07에 배당배제 신청을 한 기록을 확인할 수 있습니다.
대출이 실행될 당시에 아파트 시세를 한 번 보도록 하겠습니다..
시세가 4억 중반이고 대출금이 4억 중반이면 거의 LTV의 100%가 대출로 실행된 듯 보입니다.
해당일에 계약기록을 보아도 전산상으로는 남아있지 않네요.. 임차인이 가짜일 가능성이 있습니다. 하지만 예전에는 전산등록이 필수가 아니었기 때문에 누락된 경우일 수도 있습니다.
시세 파악
7.5~8.5 실거래가이고 매물은 7.7억이 최저가입니다. 최종 거래시점이 한참 전이라 최근 시장의 하락세를 감안하셔야 합니다.
결론
본 채권은 모 투자관리회사로 넘어간 상태이며, 해당 투자관리회사에서는 임차인이 가짜라는 어떠한 증거도 없는 상황입니다. 본 물건을 입찰하신다면 진성임차인으로 가정하신 후에 소송을 통해 추가수익을 기대하는 방식으로 접근해야 합니다.
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