요새 깡통전세 사기 이야기 정말 많이 나오고 있죠. 빌라 500채 세 모녀부터 1277채 빌라의 신까지.
국토교통부에서 깡통전세 예방기사도 내고 정부에서도 대책을 내놓겠다고 한 상황입니다.
가격이 올라갈 땐 임차인들도 큰 상관이 없지만, 지금처럼 하락장에서는 전세가가 매매가보다 높아지는 깡통전세가 속출합니다. 그렇게되면 다음 만기때 보증금을 못받을 수 있죠.
사실 처음부터 맘먹고 보증금을 떼먹겠다는 임대인은 많지 않습니다. 보증금까지 무리하게 당겨쓰고 전세가가 떨어져서 못돌려주는 상황이 많죠. 하지만 요새는 악의적으로 깡통전세를 만들어놓고 보증금을 먹튀하는 사례도 많이 있죠.
그렇다면 임차인들은 깡통전세 (사기) 를 면하려면 어떻게 해야 할까요?
등기부 등본 확인 & 전입신고 및 확정일자
등기부 등본
갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계(예: 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등)를, 을구에는 소유권 이외의 권리관계(예: 저당권, 전세권, 지역권, 지상권, 경매 등)를 표시합니다
전입신고
전입신고를 하게되면 주임법에 의거해서 임차권에 대항력을 부여합니다. 임차권이 물권이 되어 현재 집주인 말고 새 집주인, 혹은 경락인에게 까지 나의 임차권을 주장할 수 있게됩니다. 단 이 경우에는 맨 선순위 저당권보다 우선 신고가 되어야 합니다.
확정일자
확정일자는 임대차계약서를 들고 동사무소(아재요…)/주민자치센터에 가면 계약사항을 증명해주는 것입니다. 요새는 인터넷으로도 가능합니다. 확정일자 신고가 이루어지게 되면 경매시 우선변제권이 생깁니다.
가령, 3억짜리 집에 1억 전세, 1억 대출. 2억에 경매 낙찰 시 1억 전세, 1억 전세부터 배당을 받을 수 있습니다.
여기까지가 부모님들이 말씀하시는 깡통전세 피하는 법입니다.. 하지만 깡통전세 (사기)는 이것의 허점을 파고들죠.
국가는 절대 손해보지 않는다
하지만 이렇게 했음에도 보증금을 떼이는 경우가 있습니다. 바로 세금 때문인데요. 아무리 선순위 대항력을 갖추었다해도 경매를 당하게되면 세금부터 빠져나가게 되어있습니다. 뉴스에 나오는 사례처럼 아무 재산도 없는 사람한테 소유권을 몰아놓고 경매를 통해서 처분을 하면 건물에 걸려있는 물권은 소멸하고 체납된 세금부터 배당을 빼가도록 되어있거든요. 이렇게 작정하고 사기를 치면 안걸리기가 쉽지 않습니다.
가장 좋은 방법은 월세
그래서 우리는 월세를 살아야 하는 것이죠. 월세의 경우는 보증금이 적어서 떼여먹혀도 별 타격이 없을 뿐더러. 보증금이 작아 최우선변제에 들어가기 때문에 경매에 들어가도 근저당보다 먼저 최우선 변제를 받게 되는 것이죠. 아래에 테이블을 보시면 서울 우선변제대상 임차인은 1.5억이네요. 즉 서울에서 1.5억 이하 전세에 살 경우에 5천만원까지 최우선변제를 받을 수 있다는 말이죠. 그래서 보증금 5000만원에 월○ ○ 만원을 내면서 살면 보증금을 가급적 모두 회수가기가 쉽겠죠. 그리고 이 우선변제는 최우선순위 담보설정일자가 기준일자라는걸(등기부상 가장 빠른 근저당, 저당, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 담보가등기) 꼭 기억하세요.
배당순서
| 0순위 : 경매비용 1순위 : 임금 중 일정액, 보증금중 일정액 (최우선 변제금) 2순위 : 우선변제금 (근저당, 순위배당) 3순위 : 보통 변제금 (가압류 등, 안분배당) |
배당순서 상세 내용은 아래 링크’혼자하는 소송 법률지원센터’를 통해 확인 가능합니다.
https://support.klac.or.kr/front/contents/07/023.do
시세 파악이 매우 중요
보통 전세사기는 사회 초년생을 대상으로 이루어 지는데, 그 대상은 신축빌라나 올 리모델링을 한 삐까번쩍한 집이 그렇게 되기가 쉽습니다. 집을 리모델링하게되면 가치는 올라갑니다. 특히 투자금에 비해 전세가가 많이 올라갑니다. 왜냐구요? 살고싶어지니까요. 올리모델링 + 풀옵션이면 더 그렇습니다. 왜 이럴까요? 전세금은 돌려받는 돈이라고 생각해서입니다. 하지만 전세금은 단순히 돌려받는 돈이 아닙니다. 임대인에게 무이자 대출을 해주는 것이죠. 임차인은 전세금을 대출했으면 이자비용이 나갈 것이고 갖고 있던 돈이었으면 기회비용을 쓰는것이니까요. 친구는 전세금빼서 코인에 넣었다가 망했는데 나는 전세금이 살아있어!! 라는건 논외하구요..
우리도 부동산 말만 믿지 말고 디스코나 부동산플래닛을 활용해서 직접 시세를 파악해야 합니다. 어차피 부동산도 디스코 봅니다
내가 들어갈 집의 시세가 내가 알아본 주변시세와 맞는지 확인합니다. 매매가나 전세가가 너무 뻥튀기되어 있다면 의심해봐야 합니다. 시세를 결정하는 것은 입지(서울의 경우 지하철역), 인프라, 직주근접성입니다. 가격이 의심된다면 다른 부동산에도 들어가서 물어보세요
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전세가는 매매가의 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 하지만 일부 지방시장에서는 역전세현상이 일어나기도 합니다. 그런 곳은 정말 살기는 해야겠는데 아무도 사고싶어하지 않아서 매매가가 낮은 것입니다. 그럼에도 집이 너무 맘에 들어서 전세에 들어가야 한다면, 지하철역에서 5분 거리면 괜찮습니다. 10분 거리라면 좀 고민이 되겠네요. 그 이상 거리라면 하지마세요.
계약 및 그 이후 확인 필요 내용
계약 시
1. 국세, 지방세 완납 증명원 확인
: 부동산 통해서 요청해서 계약시에 확인합니다.이유는 세금 체납때문에 공매로 넘어가는것을 방지하기 위함입니다.
2. 계약 전입신고, 이사, 확정일자 다음 날 등기부 떼어 보기
: 보통 계약 당일에 등기부 확인을하고 전입신고를 하고 확정일자를 받는데, 임차인의 대항력은 확정일자, 전입신고를 한 다음날 00시부터 시작되므로 다음날 등기부를 다시 떼어보는게 좋습니다. 실제로 계약과 동시에 은행 대출을 받아 사용하는 수법을 종종 쓰기도 합니다.
계약 후
내가 선순위 대항력을 갖추었는데 후순위 대출이 얼마든지 들어올 수 있습니다. 그 대출을 갚지않아서 얼마든지 경매에 넘어갈 수 있구요. 경매에 넘어가서 보증금을 받는다고 해도 그 시간동안 내가 다른 곳에 가야 할 수도 있고 임차인 입장에서 집이 경매에 나왔다는 건 굉장한 스트레스거든요. 입찰자들이 수시로 찾아와서 집상태를 본다던가 법원에서 조사가 나오기도 하고 아무래도 불안할 수밖에 없죠. 그렇다면 어떻게 내가 집주인이 대출받는걸 확인을 할까?
1. 대한민국 법원 인터넷 등기소에서 제공하는 등기사항 변경 알리미(SMS)서비스를 신청하자
이렇게 등기사항의 변경내용을 sms로 알림을 줍니다. 알리미를 통해서 집주인이 바뀐걸 알았습니다. 어떻게 해야 할까요? 우리는 전입신고 및 확정일자를 받아놓았기 때문에 건물에 대해 뭘 할 필요는 없습니다. 다만, 새 집주인의 채무상태를 확인할 필요는 있습니다.
부동산을 통해 새 집주인의 국세, 지방세 완납증명원을 확인 받습니다.
2. 임대인이 전입을 잠시 빼주세요.. 요구할 때. 절대로 해주지 않습니다. 은행에서 임차인이 있으면 왜 대출을 해주지 않을까요? 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인부터 돈을 빼가기 때문입니다. 전입을 빼준다는 말은 내 대항력이 사라져서 은행보다 돈을 나중에 받아도 괜찮다는 뜻입니다. 절대 전입을 단 하루라도 빼주지 마세요
글을 마치며…
전입신고&확정일자도 중요하지만 시세조사도 무척이나 중요합니다. 전세사기는 시세를 부풀리는게 핵심이니까요. 그리고 우리도 결국 전세권이라는 권리를 억대의 금액을 주고 빌린다고 생각 해야합니다.
이번 정부에서 전세사기를 방지하는 대책을 내놓는다고 했는데 어떤걸 손댈지 궁금하네요. 부디 심사숙고해서 결정했으면 합니다. 바뀌는 내용이 있으면 또 업데이트 해놓겠습니다.
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